家を売る方法 | 相場よりも高く売った隠居オヤジの売却初体験

重電メーカーに勤務していたうちの親父が定年となり、生まれ育った故郷で余生を過ごすと住んでいた家を売ることになりました。

 

売った家

 

 

家の売却に関する本を買って読んでみたり、慣れないパソコンを使ってネット上から実際に家を売った方の体験談を調べてみたり。

 

初めて家を売る人にとって、不動産の売却方法についてはわからないことばかり。

 

40年以上も技術者として働いてきた親父も、畑が違えばど素人。

 

正直、親父も何から手を出せば良いのか悩んでいました。

 

家の売却体験談を調べている時に知ったネットの査定サービス

 

大切な家が一番高く売れたと親父が喜んだ一括査定サービス

家を売却したイエウールの紹介

 

不動産売買の知識のない親父が家を売るためにやったことは、まずは相場調べ。

 

不動産屋に直接訪ねれば良いのでしょうが、営業に来られたら面倒な事と、なんでも自分で調べ解決したい技術者魂から、近所の不動産屋が配っているチラシやホームページの物件情報からある程度調べて判ったようです。

 

調べ方は、近所で売れた、もしくは売り出し中の家の価格を、自分の延床面積で割るとおおよその売却額がだせるそうです。

 

こんな感じです!
チラシの売り出し価格2,500万円÷35坪=約71万円/坪

 

この考え方でおおよその自宅の売却価格がわかり、これなら家を売っても老後は田舎で過ごせるとリタイヤ後の生活がイメージできたようですね!

 

他に家などの不動産価格を調べる方法に、、

  • 国土交通省が公開している公示地価
  • 都道府県地価調査のデータ

などがありますが、これは代表的な不動産の価格なので、私たちのような家とは周辺環境などの条件が違うのでほとんど参考にならないようです。

 

 

自宅がいくらで売れるのは、大体イメージできた!

 

ただそんな親父が最後に悩んだのがどこの不動産屋に依頼するべきか。

 

地元の不動産屋への依頼も考えたようですが、扱っている物件と担当者が少ないことから、販売力が頼りなさそうとの事でした。

 

やはり規模の大きい不動産会社が良いのかなと思いながら、ネットで実際に家を売った人の体験談や不動産の選び方など調べていましたよ。

 

 

 

不動産会社もピンキリのようで、家を売るのが得意な会社やマンションの売却を専属とする会社、安く購入してリノベーションなどして転売する会社などいろんな不動産屋があるようです。

 

もちろん、地元のような地域密着型や日本全国に展開している住友不動産販売や三井のリハウスなど大手不動産など、規模も様々です。

 

調べすぎ・情報入れすぎで、どこの不動産を選べば良いのかちょっとパニクリ状態だった親父が、ついに見つけた便利なサービス!

 

たまたま知った不動産の一括査定サービス。

 

家を売るときの不動産の一括査定サービスとは何ぞや?

 

親父が良いのみつけたぞ!という一括査定サービスとは、、

 

ネットを使って家の情報(住所・土地面積・建物面積・築年数・間取り・物件の状態(居住中等))などを1度だけ入力すると、入力情報を元に売却に対応できる不動産会社がパソコン上で一覧で表示され、その中から気に入った不動産会社に査定を依頼できるサービス。

 

高く家を売却した実績

 

査定依頼できる不動産会社は複数選択できるので、一回の査定依頼で複数の結果をもらうことができるようです。

 

確かに調べてみると、車の買取一括査定や保険の一括見積に似ていて便利だと思います。

 

一括査定サイトを利用している方の体験談も色々ありましたが、ほとんどの方が利用してよかったという口コミ。

 

一番値段の良いところを見つけるにも、1社づつ問い合わせて価格を聞くのは時間がかかり面倒臭いですからね。

 

その点、一括査定はすぐに複数の結果がでるので、簡単に家の査定価格の比較が出来ます!

 

なんといってもネットで利用できるので、電話で話す煩わしさが無いのが良いと思います。

 

営業担当のしつこい勧誘に捕まったら面倒ですからね。

 

結局、親父はこの不動産一括査定を使って、家の査定をしてもらっていました。

 

住宅ローンが残っている家でも売る事が出来るのか?

不動産会社の担当者に相談した内容になりますが、住宅ローンの残債が残っていても家は売却することはできます。

 

ただし住宅ローン借入時に金融機関が設定した「抵当権」を抹消することが条件となります。

 

「抵当権」とは住宅ローンを借入した金融機関に差し出した「担保」の権利です。

 

住宅ローンを借入した人が返済しない時に、担保(家)を強制的に売却し、その代金を返済金額にすることができる権利です。

 

通常、住宅ローン借入時に金融機関は融資の条件として「抵当権」を設定しているはずです。

 

売却する時はこの「抵当権」を抹消しないと原則として家を売却できません。

 

住宅ローン残債金額すべてを返済しないと金融機関は「抵当権」を抹消してくれません。

 

なので、一般的には「抵当権」が抹消できていない家を購入する人はいないので、住宅ローンの残債金額をすべて返済しないと家は売却できないことになります。

 

 

わかりやすくケースごとに説明すると、、

 

売却価格が住宅ローンの残債金額を上回った場合

 

このケースが一番スムーズに売却できるケースです。

  • 売却価格:3000万円
  • 仲介手数料:96万円
  • 住宅ローンの残債金額:2300万円

3000万円−96万円−2300万円=604万円

 

この場合、売却価格の3000万円から住宅ローンの残債金額2300万円を返済し、売却を依頼した不動産会社に仲介手数料96万円を支払うと手元資金として604万円が残ります。

 

住宅ローンの残債金額を100%返済でき、「抵当権」の抹消もできます。

 

上記の例だと一番問題なく家は売却できます。

 

住み替えするのであれば上記金額を頭金にして次の家もスムーズに購入することができます。

 

 

売却価格が住宅ローンの残債金額を下回った場合

このケースだとスムーズに売却することが難しいようです。

  • 売却価格:3000万円
  • 仲介手数料:96万円
  • 住宅ローンの残債金額:3500万円

3000万円−96万円−3500万円=△596万円

 

596万円の自己資金を用意し、住宅ローンの残債金額を全額返済して「抵当権」の抹消をしないと原則家の売却はできません。

 

596万円の資金を用意できない場合は、全額もしくは不足分について、元の住宅ローンを借入していた金融機関が新たに融資してくれるかがポイントになります。

 

ここからは金融機関との交渉になりますが、今までは家という担保があったので安い金利で融資してくれましたが、担保がないと融資条件は厳しくなります。

 

まず金利は間違いなく高くなりますし、審査基準も厳しくなるようです。

 

審査基準は年収・勤務年数・勤務している会社の状況・過去ローン借入時の延滞履歴がないか等個人の信用力を調査します。

 

最悪、不足分を借入できない場合は売却できなくなります。

 

他の金融機関と交渉するのも方法ですが、なかなか難しいのが現実のようです。

 

このような場合は、売却を依頼する不動産屋に相談した方が良いです。

 

大手の不動産会社などは金融機関と提携している場合があるので、提携ローンを紹介してくれます。

 

場合によっては、金融機関と直接交渉をしてくれる場合もあります。

 

 

売却価格が住宅ローンの残債金額を下回った場合でも、同時に住み替え用の家を購入する

この場合は、住み替えローンを活用でき、2のケースよりスムーズに売却できる可能性があります。

 

「住み替えローン」とは、購入する家の住宅ローンの金額にプラスして、売る予定の家の住宅ローンの残債金額分を合計して借入できる住宅ローンのことです。

 

例えば

売却予定の家の住宅ローンの残債が3000万円、売却価格2500万円の場合、500万円の残債が残ります。

 

この500万円を、購入予定の家の住宅ローン金額にプラスして融資してくれる制度です。

 

融資依頼先は、家の売却を依頼した不動産会社が、提携している金融機関の「住み替えローン」を紹介してくれます。

 

また、今借入している金融機関にも相談してみるのも良いです。

 

ただ住み替え前提ですから、売却と購入のタイミング調整もしないといけないので、売却を依頼した不動産会社を窓口にした提携ローンの方がスケジュールを含め、「抵当権」の抹消登記、設定登記も同時にできると思います。

 

無駄な時間と労力がかからないので提携ローンの方がスムーズに事が運ぶようです。

 

但し、普通の住宅ローンより審査は厳しくなりますし、年収基準を500万円以上と設定している金融機関もあります。

 

 

住み替えローンの注意点

購入する家の担保価値以上の住宅ローンを借ることになるので、借りる金額は今より多くなり、当然毎月の返済金額は増えます。

 

40代後半、50代で住み替えローンを利用すると、最終住宅ローンの完済する年齢が65歳、70歳になる可能性が高くなります。

 

一般的なサラリーマンであれば、親父のように60歳で定年退職になるので、再雇用されても年収は大幅に減るのが一般的なパターンではないでしょうか。

 

退職金で一括返済も考えられますが、今後年金も減額になる可能性が高くなりますので、退職金は老後資金に必要な時代です。

 

住み替えローンは借入金額、借入期間を慎重に検討し決断した方がよさそうです。

 

住宅ローンを支払えなくなると、最終的には家を失うことになります。

 

家を売ったときの収入の税金は特別控除でほとんど非課税

家を売ることによって物件によっては数千万円から数億円という単位のお金が手元に入ってくる可能性もありますが、これだけのお金を貰うためには自分の所有物を売ったにも関わらず税金が発生するので税金の支払いをしなければなりません。

 

自分の財産を売って税金が没収されるのは腑に落ちないかもしれませんが、これが日本における現行の制度であり、これに反した取引をすると法律によって罰せられることになるので必ずきちんと法律に従って税金の支払いを進めていくようにしましょう。

 

ちなみに家を売る場合に入ってくる金額については所得税や住民税の課税対象になっていることから給与所得など他の収入と分けてから計算するのが一般的となっており、住宅を売却した後の次の年についてはきちんと確定申告をしなければなりません。

 

当然ながら売ることができた金額が多くなればなるほど支払う税金についても増えてくることになるので、それだけ税金の支払いにおける負担は大きくなってしまうことにも繋がってくるので注意する必要があります。

 

また、家を売る場合にどれくらいの税金が発生するのかという計算についてはこれから売却を進めていくにあたって依頼する不動産会社でも情報を知ることができるようになっています。

 

ちなみに確定申告をすることによって多額の税金を取られてしまうとビクビクしている人もいるかもしれませんが、実際に確定申告して取られるお金というのは3000万円以下であれば非課税になっているのでそこまで多くありません。

 

さらに軽減税率の特例を受けることによって3000万円をオーバーしてしまった場合でも10年以上の所有歴があれば、それに応じて税金の軽減措置を受けることができるので最終的に支払う必要なる税金もかなり小さくなります。

 

ここで注意する必要があるのは所有していた時期が短い場合で、この場合は軽減措置を受けることができないので支払う税金が多くなってしまう可能性があるため、事前にどれくらいの税率になって支払う金額がどれくらいになるかということも調べておくようにしましょう。

 

さらに購入した時よりも売却する時の方が安い場合はその差分が損失として見なすことができるので、損失分を申告することによって税金の還付を受けることができます。

 

このような特例措置があるので必ず家を売る場合は確定申告をしておく必要があり、ほとんどの場合は一般的な住宅の売却においてはかかる税金もないので安心して取引ができます。

 

家を売る方法や流れについてはこちら

 

家が高く売れて住宅ローンも完済!

家を売るときに一括査定サービスを使ったことで、時間的な余裕ができたと喜んでいました。

 

一括査定を使って高く家が売れた男性

 

当初は、住宅ローンも残っていたので一番高く売れる不動産屋を探すために、何社かに査定依頼する覚悟だったようです。

 

ですが、一括査定サービスを使ったので、そんな面倒臭い事せずに済んだようです。

 

あと実際に利用してからの話ですが、一括査定は机上査定という売りたい物件周辺の相場やこれまでの売却事例などから概算で計算する査定方法になります。

 

つまり、親父が時間を費やしてやっていたチラシなどでの相場調べも、この一括査定を使っていたら簡単に相場がわかっていた!とぼやいていました。

 

 

親父が使った一括査定サービスでは最大6社に家の査定を依頼することができました。

 

その査定を比較して、2番目に査定価格が高い〇×不動産販売を選んでいました。

 

親父は大手の不動産会社を希望していたのですが、最高値の会社は地場に力を入れている地方の不動産会社だったようです。

 

それでも自分で調べた地元不動産会社の相場より、かなり高い査定結果だったようで満足していました。

 

特に住宅ローンの残債の相談にも、知識が豊富で丁寧に対応してくれたようで助かったみたいです。

 

それからは実際に不動産会社に連絡を取り媒介契約を交わし、3か月後には無事家を売却することができました。

 

家の売却価格=査定価格ではなく、あくまでも売却価格は売る本人が決定するようです。

 

出来れば早く売りたいと考えていた親父は、不動産会社の担当者と相談して、査定より売却価格をおさえて売りに出し、1ヶ月ほどで買主が現れ売却が成功したようです。

 

今は住宅ローンも完済でき支払いの心配もなく、生まれ故郷でのんびり隠居生活を送っています。

 

 

不動産会社が親父の家を売った方法

不動産会社に家の売却を依頼したら、家を売る為に不動産会社は色々な営業をしてくれました。

 

家の査定をする不動産屋

 

  • 自社のホームページで親父の家をおすすめの物件として紹介
  • 家を買いたいと問い合わせしている買主への営業
  • 織り込みチラシへの家の掲載
  • 不動産会社で物件情報の共有システム「レインズ」への登録
  • 営業力が自慢の担当者による販促活動

 

これは資本力のある大手の不動産会社の強みですね。

 

親父が大手にこだわる理由もわかります。

 

今回、家を売る方法としてチラシも利用しましたが、もし家を売るのが近所にばれたくない!という場合は、お願いすればチラシ抜きでも対応してくれるそうです。

 

家を売って不動産会社に仲介手数料はいくら払ったのか?

不動産会社への仲介手数料は、家の売却が成功したとき、初めて払う必要が出てきます。

 

なので、家が売れない場合は仲介手数料は発生しません。

 

完全報酬型ってものですね。

 

今回不動産会社に支払った仲介手数料は990,000円でした。

 

仲介手数料は相手の言い値ではなく、以下のように法律で上限が決まっています。

 

家の売却額(消費税除く)

上限の仲介手数料(消費税含む)

200万円以下

5.4%

200万円〜400万円以下

4.32%

400万円超過

3.24%

家の売却額については、消費税8%は含みませんが、仲介手数料には消費税が含まれます。

 

このように価格によって、段階的に仲介手数料は変わってくるので、一般的に400万円超過の場合は、、
・売却価格×3.24+64,800円

 

と簡易計算で決められます。

 

仲介手数料を請求する営業マン

 

この計算方法の結果によって、仲介手数料を支払いました。

 

2,870万円×3.24%+64,800円=994,680円

 

千円以下は、サービスです!

 

不動産会社によって、仲介手数料の設定は違うようなので、一括査定で見つけた不動産会社に訪ねてみると良いと思います。

 

うちの親父が利用した60秒で依頼できる無料一括査定サービスはこれです!

不動産の一括査定サービスはいくつかありますが、親父が利用したのは「イエウール」です。

 

不動産一括査定イエウールの詳細

 

登録している不動産会社と利用者数が一番多かったのが、イエウールを選んだ理由だそうです。

 

長年、重電メーカーで働いていたので、とにかく規模の大きいところは、優れていると思っているようですね!